约翰·托科(John Tocco)在波士顿北部长大，他无数次开车经过埃弗雷特(Everett)，却没有注意到这里布满砂砾的工业区，也没有注意到工厂和油库之间的滨水区。
2012年，托科接受了一份社区事务工作，帮助永利度假村(Wynn Resorts)在神秘河(Mystic River)建造一座价值25亿美元的赌场，这一切都改变了。他亲眼看到了埃弗雷特的潜力，尤其是考虑到这里所有未充分利用的工业用地，于是他等待着开发商的大举收购。最终，他成为了他们中的一员。
“这个地区必须改变，”托科回忆说。“它离波士顿太近了。你可以以合理的价格买到土地。”
事实证明，这是一个安全的赌注。
根据大都会区规划委员会(Metropolitan Area Planning Council)的数据，从2015年到2021年，大波士顿地区没有哪个社区的住房增长速度比埃弗雷特更快——16%。据房地产公司仲量联行(JLL)的数据，如今，在大型建筑中还有近1,600个在建单元，是该地区仅次于波士顿的最多的城市或城镇。
建设热潮自然引发了人们对负担能力的担忧，因为这个工薪阶层城市面临着大量涌入的豪华公寓，而大多数居民都负担不起。例如，开发商灰星(Greystar)最近完工的梅森(Mason)综合大楼的月租金从单间2,200美元(约合人民币2,200元)到两居室4,100美元(约合人民币4,100元)不等。
事实上，埃弗雷特的存量住房中，只有大约5%被预留出来作为收入限制的可负担租金。在一个家庭收入中位数为7.8万美元的城市，比该地区的平均水平低10%，就连新建筑中的强制性经济适用房也往往不是“埃弗雷特经济适用房”——正如一位城市官员所说。解决这一问题将是MAPC为Carlo DeMaria市长政府制定的住房计划的关键部分。
但随着州政府官员敦促社区制定新的分区计划，以刺激更多的住房，许多开发行业人士表示，埃弗雷特已经找到了一个行之有效的方案。
“我们的住房短缺，”埃弗雷特最繁忙的建筑商之一灰星公司(Greystar)驻波士顿的高管加里·克尔(Gary Kerr)说。“这是波士顿附近为数不多的几个鼓励开发商前来建设的城市之一。”
埃弗雷特的地理位置，离波士顿市中心只有几英里，当然有帮助。虽然在市区范围内没有火车站，但位于切尔西的一个相对较新的通勤铁路和银线站，距离埃弗雷特的“商业三角”只有几个街区。“商业三角”位于16号公路以南，是一个占地100多英亩的工业区，许多公寓楼正在拔地而起。
相关词汇:“笼罩在每个人头上的乌云”:新公司 大波士顿地区的建设面临放缓埃弗雷特还有大片工业用地可供使用——业主们希望通过他们的废料场、汽车车身店和破旧的仓库来赚钱。其中包括40多英亩的土地——曾经是神秘发电厂的一部分——卡夫集团正在寻找一个足球场，还有一个前100英亩的燃料储存设施，现在被戴维斯公司计划用于大规模的混合用途开发。
非营利住房组织The Neighborhood Developers的执行董事拉斐尔·马雷斯(Rafael Mares)说:“这座城市非常有动力从工业历史中翻开一页。”“住房建设是摆脱这种状况的途径之一。”
市政府官员已经采取了几项措施来推动这种转变。仲量联行董事总经理安德鲁·格雷(Andrew Gray)说，埃弗雷特的适应性分区在大波士顿地区的社区中脱颖而出。新的分区允许在一些地方建造六层或七层的公寓;自2018年重新分区以来，仅商业三角就批准了近4000个单位。
在其他城市，开发商可能会因规定将一定比例的住房建设预留给保障性住房而却步。埃弗雷特通常要求15%，但在受污染的工业用地上建造的项目，这一比例降至5%。根据这一规定，在市政府官员将其提高到10%之前，允许了2000多套住房。
相关:超越镀金之门:波士顿环球报聚焦小组对住房危机的报道同样，埃弗雷特也降低了新建筑的最低停车要求，以换取交通便利设施，如免费公交卡或班车。这使得开发商能够腾出更多的空间用于住房或商店。它可以降低整体成本，埃弗雷特交通规划师杰伊·蒙蒂说。
“当你建造停车场时，你是在牺牲其他东西，”蒙蒂说。
还有一些更难量化的东西:市政厅采取“让他们继续行动”的方式，在正式计划提交之前，将居民和开发商之间的冲突降到最低。
“在波士顿，你可能要花两到三年的时间才会被告知‘不’，而在埃弗雷特，你可能要花两到三个月的时间才会被告知‘是’，”埃弗雷特的规划总监马特·拉坦兹(Matt Lattanzi)说。
这不是一句空话。例如，托科说，对他的公司V10 Development来说，许可的便利“让世界发生了变化”，该公司已经获得了在该市建造数百套公寓的许可。
“埃弗雷特确实解决了实施最佳实践的难题，”经济发展顾问阿普丽尔·安德森(April Anderson)说。“他们正在实施良好的公共政策，但他们在与开发商合作的方式上也非常包容. ...这对他们来说绝对是一种竞争优势。”
相关:从2022年开始:从“商业三角”到埃弗雷特的新住房中心当然，在工业区提出大型项目也容易得多，因为隔壁居民抱怨的人更少。
然后就是动量的力量。埃弗雷特的发展潜力在两个关键事件之前基本上没有得到开发。其中之一当然是赌场开业。另一个则更加微妙:一个来自康涅狄格州的开发商在百老汇大道上离赌场半英里的地方偶然发现了一个以前的糖果工厂，并把它变成了Batch Yard——埃弗雷特新一波公寓建筑中的第一个。
那是近13年前的事了，但安迪·蒙特利(Andy Montelli)记得就像昨天一样。他发现该地点靠近波士顿，而且土地相对便宜，这对他很有吸引力。2015年，这个工厂在一个可怕的冬天开业，但很快就被填满了。
相关:希利和吴都表示，我们需要解决该地区的住房危机。事情是这样的。“我只是不明白为什么这个地方还没有出现在地图上，”蒙特利说。“也许只是需要外面的人用新的眼光来看待它。幸运的是，没有其他人在看我。”
他们现在是。2019年，大型国际开发商灰星公司(Greystar)的高管对埃弗雷特产生了兴趣。如今，灰星在商业三角区有几栋相邻的公寓楼正在建设中，总共有近2000个单元。第一家于去年开业，平均租金在每月2700美元左右——这在不久之前对埃弗雷特来说是不可想象的。
但是很多现在的埃弗雷特居民正被高昂的房价赶出去。这个问题在最近一次2021年的市长竞选中爆发，当时德玛丽亚的挑战者格里·阿德里安和弗雷德·卡彭指责他未能关注经济适用房。
“你看一套公寓，一间卧室要价3000美元，”市议会的新成员格琳·阿尔西·贾布因(Guerline Alcy Jabouin)说。“埃弗雷特是一个蓝领城市。我们需要那些愿意留在他们成长的社区的人。(但是)如果你不够幸运，没有房子，你就得去别的地方，因为埃弗雷特已经买不起了。”
MAPC规划师亚历克斯·科佩尔曼(Alex Koppelman)表示，他的团队代表该市起草的计划将建议埃弗雷特在不赶走开发商的情况下促进经济适用房和减少流离失所的方法。科佩尔曼指出，埃弗雷特增加了与非营利建筑公司的合作，这应该会有所帮助。(社区开发公司(Neighborhood Developers)的一个项目将为商业三角的加维街25号提供126套公寓——全都是经济适用房。该项目获得了市政府的补贴。)
相关报道:马萨诸塞州正试图摆脱大规模的住房危机。州最高律师想帮忙。与此同时，吸引开发商的廉价土地开始消失。最近对埃克森油库的收购，使其失去了最后一块大土地。
托科说，他现在也看到了更多的阻力，一些居民问:“为什么埃弗雷特必须解决整个地区的住房危机?”他仍在等待能够帮助该市容纳新住房的基础设施投资:通勤铁路车站，神秘河上的人行天桥，银线的延伸。埃弗雷特说，他对发展的热情开始减弱。
托科说:“你希望州政府介入，更像一个领导者，更支持埃弗雷特。”“他们已经做了很多。他们已经做好了准备，真正做到了其他社区做不到的事情。”
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